Renaissance der Werkswohnungen: Fachkräfteaquise und -bindung oder zurück zur vollständigen Kontrolle und Abhängigkeit?

Dossier

„Fachkräfte sind knapp. Unternehmen locken sie daher mit günstigem Wohnraum. Keine schlechte Idee – zumal der Mietvorteil meist steuerfrei bleibt. (…) Für Mitarbeiter haben Werkswohnungen allerdings auch einige Nachteile. Die Kündigungsfrist beispielsweise ist gegenüber dem allgemeinen Mietrecht verkürzt. So kann der Vermieter bei einer Mietdauer von unter zehn Jahren mit nur dreimonatiger Frist kündigen. Bei regulären Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters ab acht Jahren Wohndauer neun Monate. Verlässt der Mitarbeiter das Unternehmen, dann muss er die Werkswohnung in der Regel räumen…“ Artikel von Martin Gerth vom 10. Februar 2021 in der Wirtschaftswoche online („Comeback der Werkswohnung: Konzerne ködern Mitarbeiter mit günstigen Wohnungen“) – siehe dazu einige weitere, wobei offenbar nur wir uns an die absolute soziale Kontrolle und finanzielle Abhängigkeit der früheren Werkssiedlungen erinnern, es fehlen noch die werkseigenen Läden…

• „Unternehmen müssen in den Bau von Werkswohnungen investieren“ fordert der DGB – warum nicht gefahrloser und unabhängiger vom Staat?
  „Stefan Körzell, DGB-Vorstandsmitglied: „Angesichts stetig steigender Mieten und der Verknappung bezahlbaren Wohnraums wird es für Beschäftigte immer schwieriger, eine Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu finden. Der DGB setzt sich daher für mehr bezahlbaren Wohnraum für Beschäftigte ein. Gerade bei der Neuansiedlung von Großunternehmen erhöht sich mitunter der Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt enorm. Ein verpflichtender Neubau von Werkswohnungen zu günstigen Mietkonditionen für die Beschäftigten würde die Versorgungssituation vor Ort entlasten.
  Gleichzeitig können Unternehmen durch das Angebot von Werkswohnungen ihre Attraktivität als Arbeitgeber*innen für Fachkräfte bestenfalls auch langfristig steigern.“ Zentrale Forderungen:
  – Unternehmen sollen in den Bau von Mitarbeitendenwohnungen investieren und zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schaffen. Nur in Einzelfällen sollten Unternehmen Wohnungen für Mitarbeitende anmieten, um den Wohnungsmarkt nicht weiter zu verknappen.
  – Der DGB fordert eine Ausweitung der Mitbestimmungsmöglichkeiten der Betriebsräte bei der Miethöhe, der Belegung von Wohnraum und bei drohendem Verkauf von Wohnungsbeständen.
  – Insbesondere muss Wohnraum für Beschäftigte mit geringen und mittleren Einkommen geschaffen werden, da sie auf dem angespannten Wohnungsmarkt besonders große Schwierigkeiten haben, guten und bezahlbaren Wohnraum zu anzumieten.
  – Veränderte Lebens- und Arbeitssituationen dürfen nicht dazu führen, dass Beschäftigte z. B. bei Renteneintritt, Erwerbsminderung oder Arbeitslosigkeit auch ihre Wohnung verlieren. Es braucht klare Regelungen zum Schutz der Beschäftigten und Mieter*innen.
  –  Großunternehmen sollen bei der Errichtung von Wohnraum für ihre Mitarbeitenden in die Pflicht genommen werden.“ DGB-Pressemitteilung vom 1.08.2024 („Unternehmen müssen in den Bau von Werkswohnungen investieren“) zu Wohnen für Mitarbeitende: Gewerkschaftliche Forderungen für den Neubau von Werkswohnungen 
• Renaissance der Werkswohnungen? Unternehmerische Wohnungsversorgung als ein durchaus hilfreicher Tropfen auf den heißen Stein der Wohnungsnot
  „Über den Mangel an dann auch noch halbwegs bezahlbaren Wohnraum wird seit langem ausführlich berichtet. Und das ist nicht nur ein Problem für die vielen vom Mangel betroffenen Menschen, sondern es verstärkt die ebenfalls hinlänglich bekannte Klage über fehlende Fach- und Arbeitskräfte. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht wirklich, wenn nun wieder häufiger über ein Instrumentarium berichtet wird, bei dem der eine oder andere eher an die Zechensiedlungen des Ruhrgebiets oder die Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg denkt: Werkswohnungen. Oder neudeutscher: Mitarbeiterwohnungen. (…) »Langfristig empfiehlt Wasserle seinen Mitarbeitern aber, sich firmenunabhängigen Wohnraum zu suchen. Sonst sei die Gefahr der Abhängigkeit vom eigenen Chef zu groß.« In dem Artikel wird auf die lange Traditionslinie hingewiesen: »Die Idee, dass Firmen eine bezahlbare Bleibe bieten, ist alt: Schon Ende des 19. Jahrhunderts wurden in Deutschland Arbeiter-Wohnungen gebaut, etwa von der Eisenbahner-Genossenschaft oder der Postbaugenossenschaft. Auch Dax-Unternehmen wie BMW oder Siemens hatten früher viel Wohnraum. Heute ist fast alles verkauft, denn die Verwaltung von Immobilien ist aufwendig und zählt nicht zum Kerngeschäft der Konzerne.« Auch andere Beispiele aus der Medienberichterstattung legen den Eindruck nahe, dass wir mit einer Art Renaissance dieser speziellen Form der Wohnraumversorgung konfrontiert sind (…)
  Renaissance einer nur scheinbar veralteten Idee?
  „Wir brauchen eine echte Renaissance des Werkswohnungsbaus“, wird Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), zitiert . Und an anderer Stelle legt er den Finger auf eine heute wieder offene Wunde: „In den vergangenen Jahrzehnten wurden viele Werkswohnungen auch großer Firmen wie der Deutschen Bahn verkauft, weil mancher damals glaubte, Werkswohnungen würden nicht mehr benötigt“. (…)
  Der notwendige Blick zurück
  Wurde die unternehmerische Wohnraumversorgung im 19. und 20. Jahrhundert in der wissenschaftlichen Literatur ausführlich diskutiert, fehlt es an einer vertieften Debatte dazu im 21. Jahrhundert – so die These von Robert Kitzmann et al. in einem 2021 veröffentlichten Beitrag, in dem gerade der Blick zurück auf die Hoch- und Blütezeit der Werkswohnungen die sozialpolitische Relevanz des Themenfeldes aufzeigen kann, zugleich kann man aber auch besser einordnen, dass man das, was heute als „Renaissance“ dieses Teilstrangs der Wohnungspolitik diskutiert oder behauptet wird, bei aller Wertschätzung doch wieder relativieren muss: Robert Kitzmann et al. (2021): Werkswohnen 2.0: die Wiederbelebung unternehmerischer Wohnungsversorgung  in: Forum Wohnen und Stadtentwicklung, Heft 2/2021, S. 105-110…“ Beitrag vom 12. Juli 2024 von und bei Stefan Sell mit umfangreicher Presseschau
• Bezahlbares Wohnen wird zum Standortfaktor – Neue Studie zum Mitarbeiterwohnen erschienen
  „Der bezahlbare Wohnungsbau ist infolge sich überlagernder Krisen seit geraumer Zeit fast zum Erliegen gekommen. Umso wichtiger ist es auch für Arbeitgeber, sich um die wohnliche Versorgung ihrer Mitarbeiter zu bemühen. Das Mitarbeiterwohnen – traditionell bekannt unter dem Begriff der „Werkswohnung“ –, erlebt seit einigen Jahren ein Comeback. Es bietet zusätzliche Potenziale sowie konstruktive Lösungen für bezahlbares Wohnen. Die Wirtschaft engagiert sich hier mittlerweile in einer großen Bandbreite von Handwerksbetrieben bis hin zu Großkonzernen.
  In der neuen Studie „Bezahlbares Wohnen wird zum Standortfaktor“  hat das Institut RegioKontext erneut bundesweit Arbeitgeber – vom Sanitärbetrieb bis hin zum Klinikum – beispielhaft dargestellt. Deren praktische Erfahrungen und Know-how mit dem Mitarbeiterwohnen stehen im Fokus der Untersuchung. In der mittlerweile vierten Studie geht es um aktuelle Entwicklungen mit dem Schwerpunkt Bezahlbarkeit der Angebote, industrielle Vorfertigung im Wohnungsbau, intelligente Flächennutzung, nachhaltige Energiekonzepte und mehr. Zusammen mit den Vorgängerstudien vervollständigt sich damit das Bild über ganz Deutschland, das ein Vorbild zum Nachahmen sein soll…“ Pressemeldung vom 11.03.2024 beim Mieterbund 
• Werkswohnungen: Wohnen beim Chef
  „Unternehmen bauen wieder mehr Unterkünfte für ihre Mitarbeiter. Das erleichtert die Suche nach Fachkräften und hat auch für das Personal Vorteile – sogar der Staat hilft mit. (…) Varianten für den Bau und Betrieb von Mitarbeiter-Wohnungen gibt es einige – von Übergangsmieten für die Dauer der Probe- oder Ausbildungszeit bis hin zu unbefristeten Verträgen. Firmen können Wohnungen auf eigenen Grundstücken bauen und sie dann an ihre Mitarbeiter vermieten. Oder der Arbeitgeber mietet bei Immobilienfirmen Wohnungen für seine Beschäftigten an. Schließlich kann er auch Belegungsrechte bei Wohnungsbaufirmen erwerben. Überall aber bleibt klar: Wer beim Chef mietet, bindet sich doppelt. Damit kann Ärger beim Vermieter auch ins Arbeitsleben abstrahlen. Zudem droht beim Jobwechsel unter Umständen der Verlust der Wohnung…“ Artikel von Steffen Uhlmann vom 26. Juni 2020 in der Süddeutschen Zeitung online 
• Rückkehr der Werkswohnungen: Biete Job mit vier Wänden
  „Mit Werkswohnungen werben Unternehmen um begehrte Fachkräfte: Zum Arbeitsplatz gibt es dann den Mietvertrag dazu. Eine aktuelle Studie erkennt einen „Trend“. Entlastet der den Wohnungsmarkt? Der Soziologe Sigmar Gude ist skeptisch.
  „Der ‚Kampf um die Köpfe‘ geht übers Wohnen“: So ist eine neue Studie des Forschungsinstituts RegioKontext überschrieben, angefertigt im Auftrag des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und des Deutschen Mieterbundes. Der Gedanke, mit Wohnungen um neues Personal zu werben, geht laut der Studie seit einigen Jahren wieder durch Unternehmern in Deutschland: BASF, Audi und Bosch greifen heute auf, was in den Industriezentren des 19. Jahrhunderts gängig war, als die benötigten Arbeiter in eigens gebautem Wohnraum untergebracht wurden. (…) Sigmar Gude ist Geschäftsführer von ASUM, einer Firma für soziale Stadtentwicklung, die Mieterinnen und Mieter genauso berät wie die Politik. Für ihn haben die heutigen Projekte und Gedankenspiele nicht viel zu tun mit den alten Arbeitersiedlungen. Es seien „ganz spezielle Interessen“, die Arbeitgeber hätten, so Gude. In der Regel würden sie sich so hochqualifizierte Mitarbeiter sichern wollen, die entweder sonst woanders arbeiten würden oder die Probleme hätten, eine Wohnung zu finden oder eine Wohnung zu bezahlen. (…) Natürlich könnten zusätzlich gebaute Wohnungen den Wohnungsmarkt entlasten, sagt Sigmar Gude. Optimistische Prognosen würden aber nur von etwa 10.000 Wohnungen im Jahr ausgehen, die durch neue Werkswohungen geschaffen werden könnten, so Gude. Gebaut werden müssten in Deutschland 300.000 Wohnungen im Jahr. Die neuen Werkswohnungen dürften zudem bei der Vergabe von Grundstücken nicht in Konkurrenz zu sozial gefördertem Wohnraum treten, betont Gude. Langfristig preiswerter Wohnraum wäre am ehesten durch den Zusammenschluss von Unternehmen zu Baugenossenschaften möglich: „Da müssen die Leute auch keine Angst haben, dass, wenn sie den Arbeitsplatz wechseln, sie auch schon wieder die Wohnung wechseln müssen.“…“ Sigmar Gude im Gespräch mit Nicole Dittmer am 12.02.2020 im Deutschlandfunk Kultur 

Siehe eine kleine Auswahl zur Geschichte der Arbeitersiedlungen

• Nordrhein-Westfalen: Arbeitersiedlungen
  „Ob in Bottrop, Oberhausen, Essen, Gelsenkirchen oder Dortmund: Arbeitersiedlungen prägen auch heute noch das Gesicht des Ruhrgebiets, obwohl alle Zechen stillgelegt sind. Entstanden sind sie während der industriellen Blütezeit des Ruhrgebiets. (…)
  Kontrolle durch die Unternehmen
  Die zumindest teilweise Eigenversorgung ist allerdings nicht nur für die Bewohner attraktiv, sondern auch für die Unternehmen. Gemeinsam mit den niedrigen Mieten sorgt sie für relativ geringe Lebenshaltungskosten, die wiederum niedrige Löhne ermöglichen.
  So können sich viele Familien auch eine Koloniewohnung nur leisten, indem sie einen oder mehrere Untermieter aufnehmen, so genannte Kost- oder Schlafgänger. Diese bessern zwar die Kasse der Familien auf, sorgen aber auch für äußerst beengte Wohnverhältnisse.
  Dennoch: Im Vergleich zum freien Wohnungsmarkt bieten die Zechenbetreiber ihren Arbeitern äußerst günstige Mietbedingungen. Sie tun dies, um qualifizierte Leute langfristig an ihren Betrieb zu binden. Darum koppeln sie auch oft Arbeits- an Mietverträge. Dadurch verliert ein Bergarbeiter, der seine Stelle kündigt, etwa weil er in einer anderen Zeche anfangen möchte, automatisch seine Wohnung.
  Unternehmen wie Krupp oder die Gutehoffnungshütte schreiben in ihren Mietverträgen zudem oft rigide Verhaltensmaßregeln für die Mieter fest. Überwacht werden die Bewohner dabei nicht nur durch die soziale Kontrolle ihrer Nachbarn, sondern zum Teil durch regelrechte Aufseher. Diese wohnen zentral in den Kolonien und halten stets ein waches Auge auf das Treiben in den Siedlungen.
  Die Rechnung der Unternehmer geht auf: Die zugewanderten Arbeiter werden in den Siedlungen vor den Toren der Zechen und Fabriken heimisch. Koloniebewohner wechseln ihre Stelle erheblich seltener als Arbeiter, die nicht in Siedlungen leben…“ Beitrag von Christoph Teves in der Sendung Planet Wissen am 30.11.2018 beim WDR 
• Arbeitersiedlung Dahlhauser Heide
  „Ein Haus in der Siedlung Dahlhauser Heide, gerne auch „Kappeskolonie“ genannt, blieb ausnahmslos einer privilegierten Minderheit vorbehalten: Den Werksangehörigen der Firma Krupp bot sich eine heimatliche Idylle mit eigener Infrastruktur, die die Bewohner jedoch zugleich unter die strikte Ordnungsdisziplin des Unternehmens stellte. Wer gegen die Regeln verstieß oder seinen Job verlor, stand unmittelbar auf der Straße.
  Zwischen 1906 und 1905 ließ Krupp die Kolonie für die Bergleute der Zechen Hannover und Hannibal errichten. Die Siedlung besaß mit zwei Konsumanstalten, einer Bierhalle, zwei Kindergärten und zwei Schulen von Beginn an eine ausgeprägt eigenständige Infrastruktur. Die für damalige Verhältnisse fortschrittlichen Wohnstandards, etwa auch großzügig angelegte Gärten, blieben ausnahmslos den Krupp’schen Werksangehörigen vorbehalten. Zugleich war die patriarchalische Fürsorgepolitik des Unternehmens mit einer strengen Ordnungsdiziplin verbunden, die auch eine politische Kontrolle miteinbezog: Wer etwa im Besitz sozialdemokratischer Zeitungen war, musste mit der Kündigung rechnen. Überhaupt ergab sich aus der Kopplung von Miet- und Arbeitsvertrag eine große Unsicherheit für die Bewohner. Der Verlust des Arbeitsplatzes bedeutete gleichzeitig die Aufkündigung des Mietvertrages…“ Beitrag bei Route Industriekultur 
• „… Werkssiedlungsbau war damit vorrangig eine betriebliche Notwendigkeit und weniger der Ausdruck sozialer Großzügigkeit. Durch die bis zum Mieterschutzgesetz 1919 bestehende Kopplung von Arbeits- und Mietvertrag diente er der Kontrolle der Arbeiter: der Verlust des Arbeitsplatzes bedeutete noch am gleichen Tag den Verlust der Wohnung. Betriebliche Unruhen, gewerkschaftliches Engagement oder Streiks sollten so verhindert werden. Werksaufseher und Verwalter wohnten in den Kolonien – bevorzugt in der Nähe der Eingänge –, was die patriarchalische Grundhaltung der Industriemagnaten zeigt. Des Weiteren konnte der Erhalt einer Stammbelegschaft gesichert werden – in Zeiten der Industriespionage ein wichtiges Mittel, um die zwischenbetriebliche Konkurrenz zu gewinnen. Lange Anlernzeiten und hohe Unfallzahlen, die durch eine starke Fluktuation der Arbeiter auftraten, wurden minimiert. Man erhoffte sich eine steigende Arbeitsproduktivität durch bessere Lebensverhältnisse der Arbeiter, denn weniger Krankheit bedeutete weniger Arbeitsausfall…“ Aus „Arbeiter- und Werkssiedlungen im Ruhrgebiet“ von Martina Gelhar, LVR-Abteilung Landschaftliche Kulturpflege, 2016 in KuLaDig, Kultur.Landschaft.Digital.
• Das Modell: Chaux und Kontrolle als Alltag 
• Arbeitersiedlung in Wikipedia 

Siehe dazu auch:

• „Werkswohnung“ seit 1.8.2023 im Betriebsratslexikon beim ifb – Institut zur Fortbildung von Betriebsräten
• und u.a. unser Dossier: Gefordert wird: Öffentlicher Wohnungsbau als Weg zum „Guten Wohnen für Alle“. Realität ist das weitere „Entschwinden“ der Sozialwohnungen